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Per i debiti del condominio non sempre l'obbligazione riguarda solo i morosi

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11 Mag. 2016

Quello della parziarietà delle obbligazioni pecuniarie contratte dal condominio è principio consolidato, sia per l'oramai celeberrima sentenza delle sezioni unite dell'8 aprile 2008, n. 9148, con la quale la Suprema Corte ha definitivamente escluso la solidarietà passiva fra i condomini in merito alle obbligazioni pecuniarie assunte verso terzi, sia per l'intervento del legislatore che, con la riforma del condominio, apprestata con la legge 220/2012, ha definitivamente adottato l'anzidetto principio.
Tanto perché, richiamando l'anzidetta sentenza: “La solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale”.
L'importante cambio di rotta è stato recepito dal legislatore del 2012 che, con la riformulazione dell'art. 63 disp. att. c.c., al 2° comma ha espressamente previsto che: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini”.
Pertanto, ogni singolo condomino risponde dell'obbligazione contratta dalla collettività solo in relazione alla propria quota millesimale, e non per l'intero, come comunemente accadeva in passato.
Fatta salva la possibilità per il creditore, una volta inutilmente escusso il patrimonio del condomino moroso, di rivolgersi a quelli in regola con i pagamenti.
Tuttavia vi sono alcune obbligazioni per le quali non risulta applicabile il principio sopra detto, laddove ben può accadere che il singolo condomino sia tenuto al pagamento dell'intera obbligazione in virtù di un vincolo solidaristico con gli altri comunisti.
Già nella richiamata sentenza n. 9148/08, infatti, la Corte specificava come solo in difetto di una esplicita previsione normativa che imponesse la solidarietà dell'obbligazione, questa poteva ritenersi parziaria.
Ne consegue che, anche in ambito condominiale, per l'obbligazione espressamente ritenuta solidale dalla norma di riferimento, il creditore potrà esigere per intero il pagamento anche nei confronti del singolo condomino.
Ciò avviene in tutti i casi di responsabilità disciplinati dall'art. 2055 c.c., per i quali: “Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno. Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dall'entità delle conseguenze che ne sono derivate. Nel dubbio, le singole colpe si presumono uguali”.
Ecco allora che l'obbligazione risulta solidale in diverse fattispecie di notevole ricorrenza nella vita di tutti i giorni, vale a dire quelle relative ai fatti dolosi o colposi che cagionano ad altri un danno ingiusto, disciplinati dall'art. 2043 c.c., ovvero quelli relativi al risarcimento del danno cagionato da cose in custodia, giusto disposto dell'art. 2051 c.c.
Tanto è vero che, in simili fattispecie, la solidarietà dell'obbligazione trova fondamento nella circostanza per cui: “Il custode non può essere identificato né nel condominio, interfaccia idoneo a rendere il danneggiato terzo rispetto agli altri condomini, ma pur sempre ente di sola gestione di beni comuni, né nel suo amministratore, essendo questi un mandatario dei condomini. Solo questi ultimi, invece, possono considerarsi investiti del governo della cosa, in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 c.c. Se ne deve trarre, pertanto, che il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà condominiale non si sottrae alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, 1 comma c.c., individuati nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili” (Cass. civ, Sez. II, 29/01/2015, n. 1674).
In simili casi, quindi, i condòmini non possono stare certo tranquilli, confidando magari nell'avvenuto pagamento della quota parte del danno - ascrivibile in virtù dei millesimi di proprietà - atteso che, comunque, il creditore potrebbe agire per l'intero o per la parte residuale anche nei loro diretti confronti.

Fonte: Il Sole 24 Ore

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